Antes de empezar con la gloriosa mezcla de hoy de dos de los temas favoritos de nuestros lectores, quería que supierais que ya podéis conseguir vuestras entradas -GRATUITAS- para venir a vernos a mí y a Merryn entrevistando a Russell Napier en Edimburgo la noche del sábado 30 de abril.
Hablaremos en la Biblioteca de Errores de Russell, que acaba de mudarse a un local más grande y nuevo (hay muchos errores financieros que meter). Promete ser una noche divertida – las entradas son gratuitas, como ya he mencionado, pero sólo hay 60 disponibles, así que ¡reserva ya!
Y ahora, con Dominic…
Hoy volvemos a uno de mis temas favoritos, y que periódicamente visitamos en estas páginas: Los precios de la vivienda en el Reino Unido medidos en oro…
Tiene sentido medir los precios de la vivienda con una forma de dinero menos flexible
Como sabrán mis lectores habituales, creo firmemente que la vivienda inasequible en el Reino Unido (y, de hecho, en la mayor parte del mundo desarrollado) es consecuencia tanto de nuestro sistema monetario y crediticio como de unas leyes urbanísticas tontas y prohibitivas.
Si los tipos de interés reflejaran la inflación real, la historia sería muy diferente. Y no me refiero a la medida del índice de precios al consumo (IPC) fijada como objetivo por el Banco de Inglaterra (e incluso ésta se sitúa ahora por encima del 6%). Me refiero a la inflación de la oferta monetaria, ya sea a través de la expansión de la deuda o de la flexibilización cuantitativa (QE), y a los costes resultantes.
Los precios de la vivienda suben actualmente a un ritmo aproximado del 11% anual, ¿y me dices que la inflación es sólo del 6%? Tira de la otra.
Los efectos incrementales de estas subidas – 4% un año, 12% el siguiente – durante muchas décadas han hecho que los precios de la vivienda sean ridículamente inasequibles para los jóvenes. Esto viene sucediendo desde al menos principios de los años 90, y desde los tiempos en que Ken Clarke era canciller. Los salarios no han seguido el ritmo.
Si los tipos de interés subieran para reflejar la inflación actual del 11% en el precio de la vivienda, la consiguiente huida hacia adelante haría que el precio de la vivienda volviera a ser asequible. También se vendría abajo toda la economía del castillo de naipes, pero eso es otro tema.
Por esta razón, de vez en cuando hacemos el ejercicio de medir los precios de la vivienda en dinero sólido. El oro ha desempeñado este papel desde la Edad de Piedra, por lo que nos inclinamos ante la sabiduría de la Madre Naturaleza y lo utilizamos aquí.
La libra en el bolsillo ha perdido mucho valor en comparación con una casa…
El precio medio de la vivienda en el Reino Unido es actualmente de 280.000 libras, según la Oficina Nacional de Estadística y el Registro de la Propiedad. El salario medio es de 31.285 libras, por lo que el precio de la vivienda es nueve veces superior a los ingresos.
La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos en la mayoría de las grandes ciudades, especialmente en el sur, está mucho más distorsionada. Cuando compré mi primer piso en Londres, en 1993, era el triple.
Empezaremos con los precios de la vivienda en libras.
Este gráfico se remonta a 1953, cuando apenas existían las hipotecas. La deuda es el gran impulsor de los precios de la vivienda: si no hay deuda en un mercado, los precios reflejarán los niveles locales de efectivo y serán mucho más bajos. Si se introduce deuda, suben los precios. (La deuda, incluso con todo ese QE, sigue siendo la mayor oferta de dinero nuevo).
Por otro lado, la deuda permite hacer cosas que de otro modo no se podrían hacer, como comprar una casa.
Pero si el coste de la deuda se mantiene bajo, entra más dinero en el sistema, los precios se mantienen altos y la economía «crece». Por eso las autoridades prefieren mantener bajos los tipos de interés.
«Nunca lo habéis tenido tan bien», era el grito del gobierno en aquella época, ya que los Tories fomentaban activamente una «democracia de propietarios». Se redujo el impuesto del timbre y el gobierno prestó dinero a las sociedades de construcción para que pudieran conceder hipotecas. La propiedad de la vivienda pasó del 29% en 1951 al 45% en 1964, y se puso en marcha el tren de la subida de precios. Aumentaron más del 50% durante ese periodo.
El gráfico anterior sorprende por su incesante subida. ¡Parece bitcoin! El desplome de principios de los 90, en el que cientos de miles de personas perdieron sus casas debido al aumento de los tipos de interés, es un mero parpadeo. Muchos menos perdieron sus casas en 2008, porque los tipos se redujeron drásticamente.
Pero visto desde otra perspectiva, se puede ver cuánto valor ha perdido el dinero. En 1953, la casa media costaba 1.891 libras. Hoy cuesta 150 veces más. La libra ha perdido más del 99% de su poder adquisitivo en 70 años.
Dinero. ¡Eh! Es un fraude. Pero no se puede prescindir de él.
… pero el oro en su bóveda no tiene
A continuación nos centraremos en los precios de la vivienda en el Reino Unido medidos en una forma de dinero mucho más sólida, una que los bancos centrales no pueden imprimir. Se trata de los mismos precios de la vivienda medidos en oro desde 1953.
Como se puede ver, es una historia bastante diferente.
En 1953 la casa media costaba 150 onzas de oro. El mismo precio que en 2020.
Un momento, ¿qué?
Y hoy una casa te costará 205 onzas de oro.
¿Me estás diciendo que el precio de la vivienda sólo ha subido un 30% desde 1953?
Si los mides en oro, sí.
En 1980 se podía comprar una casa media en el Reino Unido por 50 onzas de oro. También se podría haber hecho en los años 30 (no se muestra en el gráfico).
En 2004, cuando el oro rondaba los 400 dólares la onza y la casa media costaba 150.000 libras, se necesitaban más de 700 onzas para comprar una casa. Aparte de los años noventa, el precio «normal» a largo plazo de una casa británica en términos de oro oscila entre 150 y 300 onzas.
¿Y ahora qué pasará con la relación entre el precio de la vivienda y el oro?
En 2007 pensé que la burbuja inmobiliaria había llegado a su fin. Me equivoqué. No había previsto que bajaran tanto los tipos de interés. Vaya con quien diga que la vivienda ha tocado techo. Lo único que hará bajar los precios de la vivienda es un aumento de los tipos, aunque incluso al 3% o al 4% habría problemas.
Ningún responsable político quiere que caigan los precios de la vivienda, en parte porque son propietarios de viviendas, en parte por el daño a su reputación y en parte porque no quieren que la gente pierda su casa (por no hablar de los que no pueden permitírselo). Así que dudo mucho que los tipos alcancen los niveles que la inflación real (e incluso el IPC) sugiere que deberían tener.
Puede que el Banco de Inglaterra se vea obligado a actuar, tal vez por problemas en el mercado de bonos, la espiral de los precios de los alimentos y la energía, o el creciente coste de la desglobalización. Pero nunca hay que subestimar la capacidad de los banqueros centrales para imprimir y ofuscar.
Por otro lado, parece que el oro quiere subir más. Es oro – tiene una propensión a decepcionar (por decirlo suavemente), pero, de la guerra a los disturbios a la inflación, no es como si actualmente hay una escasez de conductores fundamentales para empujarlo más alto.
Así que yo diría que ese ratio volverá a 150 onzas por casa antes de llegar a 300.
Y, quién sabe, un poco de crisis lo devolverá a 50 onzas.
«Sí, sí», solía decir mi padre. «Pero no se puede vivir en oro. Y el oro no paga alquiler».
Tiene razón. Pero yo también. La banca central ha dejado a una generación sin hogar. El dinero fiduciario ha hecho cosas terribles a la sociedad.
La película de Dominic, Adam Smith: Father of the Fringe, sobre la improbable influencia del padre de la economía en el mayor festival de arte del mundo, ya está disponible en YouTube.
