Las perspectivas de los precios de la vivienda en el Reino Unido son sombrías. Tras dos años de crecimiento explosivo, el mercado está empezando a ralentizarse a medida que aumenta el coste de los préstamos en medio de subidas de los tipos de interés.
Los analistas prevén que esta tendencia continúe en 2023, y algunos predicen que los precios podrían bajar hasta un 30% el año que viene (lo que podría ser una buena noticia para los compradores que busquen una ganga).
Como norma general, cualquier previsión sobre cualquier mercado debe tomarse con pinzas.
Dicho esto, es difícil argumentar que los precios de la vivienda en el Reino Unido puedan repetir su rendimiento de los últimos dos años. Desde abril de 2020, según la Oficina Nacional de Estadística, el precio medio de la vivienda ha subido un 28%, aunque esto hay que ponerlo en contexto.
Si los precios caen un 30%, el precio medio de la vivienda en el Reino Unido retrocederá a algo menos de 210.000 libras, el nivel visto por última vez en 2016.
Si los precios caen un 20%, volverán a situarse en torno a las 235.000 libras, aproximadamente donde estaban antes de la pandemia y del régimen de tipos de interés cero del Banco de Inglaterra. No parece tan descabellado.
La caída de los precios de la vivienda no es tan irreal
En MoneyWeek llevamos mucho tiempo sosteniendo que los precios de la vivienda en el Reino Unido dependen tanto de los tipos de interés como de otros factores (como la oferta y la demanda). Si los tipos son bajos, la gente puede pedir mucho más prestado por menos dinero y está dispuesta a pagar más por la misma casa. Pero si los tipos suben y el coste de los préstamos aumenta, la capacidad de endeudamiento disminuye y la gente tiene que conformarse con menos.
El tipo de interés básico del Banco de Inglaterra ha pasado del 0,1% al 3,5% desde noviembre de 2021, lo que sin duda repercutirá en el poder adquisitivo de los compradores de vivienda. Como comparación aproximada, la última vez que el tipo básico fue tan alto (2008), el precio medio de la vivienda en el Reino Unido era de 170.000 libras.
Por supuesto, no se trata de una comparación directa, ya que hay otros factores (como el crecimiento de los salarios) que influirán en la capacidad de endeudamiento de los compradores. Aun así, es un buen ejemplo de los retos a los que se enfrenta el mercado.
La gran pregunta es: si los precios de la vivienda en el Reino Unido caen un 30%, ¿se repetirá la crisis financiera de 2008?
La respuesta sencilla a esta pregunta es que probablemente no. La respuesta más larga es que es complicado.
¿Podríamos asistir a otra crisis financiera?
Una crisis suele producirse porque ocurre algo que nadie creía posible. En realidad, ningún banquero o funcionario quiere tener que resolver uno de estos líos, así que intentan evitar que se produzcan.
Por eso, cuando una crisis grave surge de la nada, lo que empieza como un problema aparentemente pequeño se convierte en un gran dolor de cabeza.
Eso es lo que ocurrió con la crisis financiera mundial y la crisis de los bonos del Estado británicos a finales del año pasado: a todas las partes les pilló por sorpresa cuando algo que no debía ocurrir, empezó a suceder.
En ambos casos, las cabezas inteligentes de los bancos y los fondos de pensiones creían que habían hecho bien sus cálculos. Creían que el riesgo estaba bien gestionado. Por desgracia, estas fórmulas y cálculos no tuvieron en cuenta los extremos. Es en estos extremos donde siempre residirán las vulnerabilidades.
Volvamos al presente. Basándonos en los datos que tenemos hoy, incluso si los precios de la vivienda caen un 30%, es poco probable que sea un gran problema para los prestamistas.
Según la ONS, a finales de 2020, había 8,8 millones de viviendas en propiedad absoluta y 6,8 millones en propiedad con hipoteca. Los hipotecados son minoría.
Es más, Lloyds Bank, uno de los mayores prestamistas hipotecarios del país, ha informado de una relación préstamo-valor (LTV) media en su cartera hipotecaria de alrededor del 40%. Esto deja mucho margen.
Sí, esto es sólo una instantánea de la situación, pero no es devastadora.
La subida de los tipos hipotecarios podría afectar al precio de la vivienda: ¿qué significa para usted?
Uno de los mayores problemas del año que viene será el traslado de la cohorte de compradores de vivienda a tipos más altos. En 2020, con el auge del mercado inmobiliario, los compradores se aferraron al crédito barato, asegurándose tipos del 1% o inferiores en hipotecas a dos años.
Las mejores ofertas a dos años en el mercado hoy en día para aquellos con un ratio LTV del 60% están en el rango del 4,80%. Un propietario con una hipoteca de 400.000 libras tendrá que pagar 2.300 libras al mes al 4,8%, frente a 1.500 libras al 1%.
Algunas personas no podrán permitirse este aumento, pero los prestamistas ya están dejando claro que quieren trabajar con los prestatarios para superar los retos actuales.
De hecho, lo último que quieren hacer los bancos es embargar miles de casas, lo cual es costoso y puede que luego tengan que venderlas con pérdidas. Es más fácil elaborar un plan de pagos favorable con el prestatario original.
Efectos indirectos de la caída del precio de la vivienda
El mercado de la vivienda es una parte enorme del ecosistema económico del Reino Unido. La vivienda representa algo menos de 7 billones de libras, es decir, el 38% de la riqueza total del país, sólo superada por las pensiones privadas (más del 40%).
Como tal, una desaceleración del mercado inmobiliario está destinada a tener un impacto en la economía en general. El sector de la construcción ya está sufriendo un enfriamiento que podría extenderse a otras industrias.
Supongamos que la caída del mercado inmobiliario provoca un colapso de la demanda de alfombras nuevas, lo que lleva a un importante minorista de alfombras a la quiebra. Esto podría aumentar la presión sobre los precios de los inmuebles comerciales – un mercado que ya está sometido a una presión considerable – y extenderse a otros sectores.
De hecho, Direct Line advirtió recientemente de que, debido a la caída de los precios de los inmuebles comerciales, su ratio de capital había caído por debajo de las expectativas de la dirección. Como resultado, la empresa canceló su dividendo final. Otras aseguradoras podrían tener el mismo problema y verse obligadas a subir las primas a los consumidores para cubrir el déficit.
Este es un ejemplo de cómo los cambios en el mercado inmobiliario pueden tener efectos generalizados mucho más allá de los precios de la vivienda y descubrir riesgos que los analistas y los responsables políticos no habían considerado antes.
Así que, una vez más, volvemos a esta pregunta: ¿un desplome del precio de la vivienda conducirá a una repetición de 2008?
Si los precios de la vivienda caen un 30%, es muy improbable que los prestamistas empiecen a colapsar, pero son los otros riesgos los que los inversores deben vigilar, aquellos riesgos que podrían no ser tan obvios para empezar.
