¿Es un buen momento para comprar una casa?

¿Es un buen momento para comprar una casa?

¿Es ahora un buen momento para comprar una casa? Eso es algo que mucha gente se estará preguntando después de que los precios de la vivienda cayeran durante los últimos cuatro meses de 2022.

Los precios de la vivienda cayeron durante cuatro meses seguidos el año pasado, ya que las presiones del coste de la vida, unidas a la subida de los tipos hipotecarios, empezaron a afectar a las finanzas de los hogares y a la demanda.

Los precios de la vivienda cayeron un 1,5% en diciembre, según Halifax, mientras que Nationwide situó la caída mensual en el 0,1%.

Cuatro meses consecutivos de descensos significaron que el crecimiento anual del precio de la vivienda para 2022 fue de un escaso 2,8%, según Nationwide.

El precio medio de una vivienda en el Reino Unido se sitúa actualmente en 262.068 libras.

La caída de los precios de la vivienda el año pasado se debió a las consecuencias del desastroso minipresupuesto de Kwasi Kwarteng en septiembre. Esto asustó a los mercados y los tipos hipotecarios alcanzaron un desorbitado 6,65%.

Sin embargo, los tipos hipotecarios han bajado en las últimas semanas y el mercado parece haberse estabilizado. El portal inmobiliario Rightmove ha informado incluso de que el precio medio de la vivienda ha subido un 0,9% este mes -alrededor de 3.301 libras para una vivienda típica- debido al repunte estacional habitual al comienzo de un nuevo año, y también al aumento de la confianza de los compradores.

El año pasado, el mayor prestamista hipotecario del Reino Unido, Lloyds Banking Group, predijo un desplome del mercado inmobiliario, con una caída de los precios del 8% en 2023, mientras que la plataforma inmobiliaria Zoopla pronosticó un descenso anual del 5%.

Evaluamos lo que está sucediendo en el mercado en estos momentos y si ahora es un buen momento para comprar una casa.

¿Podría la bajada de los tipos de interés impulsar el precio de la vivienda?

Los compradores se retiraron del mercado el pasado otoño al dispararse los tipos de interés de los productos hipotecarios, pero ahora parece que el mercado empieza a calmarse.

Las hipotecas a tipo fijo han bajado en los dos últimos meses, con muchas ofertas disponibles por debajo del 6%. El tipo fijo medio a dos años se sitúa en el 5,79%, mientras que el tipo medio a cinco años es del 5,63%, según el analista financiero Moneyfacts.

«Los prestatarios preocupados por los tipos de interés pueden sentirse aliviados al ver que los tipos medios de las hipotecas fijas a dos y cinco años han bajado mes a mes, un 0,22% y un 0,17% respectivamente», afirma Rachel Springall, experta en finanzas de Moneyfacts.

«Sin embargo, está claro que estos dos tipos medios se mantienen más altos en comparación con hace un año, con subidas notables durante la cola de 2022 en un momento de incertidumbre sin precedentes en torno a los tipos de interés.»

De hecho, hace un año, el tipo medio a dos años era del 2,38% y el tipo típico a cinco años era del 2,66%.

Aunque los tipos de interés más altos dificultan sin duda el acceso de los compradores a la vivienda, algunos pueden estar interesados en comprar una vivienda durante este periodo de tipos hipotecarios ligeramente reducidos, antes de que los tipos de interés vuelvan a subir este año.

Lo más probable es que los tipos de interés sigan subiendo; sabremos cuánto subirán cuando el Comité de Política Monetaria se reúna el 2 de febrero, pero, a estas alturas, es casi seguro que habrá otra subida. Los expertos prevén que los tipos alcancen un máximo del 4,5% este año.

Además de la subida de los tipos de interés, el Reino Unido está entrando en recesión.

Así que, teniendo en cuenta todo esto, ¿es ahora un buen momento para comprar una casa, o debería esperar?

Cambio en el impuesto de actos jurídicos documentados

El Canciller Jeremy Hunt decidió mantener los recortes del impuesto de actos jurídicos documentados anunciados por su predecesor Kwasi Kwarteng en su mini-presupuesto.

Sin embargo, en su Declaración de Otoño (17 de noviembre de 2022), Hunt dijo que se eliminarán progresivamente a partir de marzo de 2025.

El hecho de saber que el recorte del impuesto de actos jurídicos documentados es ahora solo temporal podría incentivar a algunos compradores, pero podría no ser suficiente para combatir la subida de los tipos de interés.

¿Qué pasa con los tipos hipotecarios?

Ahora que Jeremy Hunt y Rishi Sunak han calmado los mercados, los proveedores de hipotecas vuelven a luchar por el negocio de los clientes con ofertas atractivas.

Nationwide redujo recientemente los tipos de toda su gama de hipotecas hasta en 0,6 puntos porcentuales. Por ejemplo, redujo su tipo fijo a cinco años (60% préstamo-valor) en 0,4 puntos, hasta el 4,44%, mientras que su producto del 85% préstamo-valor se redujo en 0,6 puntos, hasta el 4,84%.

Por su parte, TSB ha reducido sus tipos fijos a cinco años para hipotecas de compra y rehipotecas hasta 1,3 puntos porcentuales.

Aunque los tipos hipotecarios podrían seguir bajando, parece probable que aún haya cierta volatilidad, ya que el Banco de Inglaterra continúa su lucha contra la escalada de los precios.

El Banco de Inglaterra subió los tipos de interés al 3,5% en diciembre en un intento de controlar la inflación, que se sitúa en el 10,7%.

Si encuentra un buen tipo de interés hipotecario que pueda permitirse, le convendría actuar con rapidez y asegurarlo, ya que las buenas ofertas no duran mucho. La vida media de un producto hipotecario es actualmente de sólo 15 días, según Moneyfacts.

¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario?

En los últimos cuatro meses de 2022, hubo muchas estadísticas y anécdotas desalentadoras sobre la caída de los precios de la vivienda y el fracaso de las operaciones inmobiliarias. La demanda cayó y las ventas se desplomaron.

De cara al futuro, Zoopla afirma que si los tipos hipotecarios vuelven a caer hasta el 4% o el 5%, los precios de la vivienda podrían bajar un 5% en 2023. Esto eliminaría ocho meses de crecimiento (13 meses en Londres y seis meses en Gales). Pero si los tipos hipotecarios se mantuvieran por encima del 6%, podríamos ver caídas de precios de dos dígitos.

Sin embargo, Rightmove ha informado de un repunte de los precios de la vivienda en el nuevo año, con la vuelta de los compradores al mercado. Los precios han subido un 0,9% en lo que va de mes.

Podría decirse que es demasiado pronto para afirmar lo que está sucediendo en estos momentos; cualquier repunte de los precios podría ser estacional, y aún no está claro el rumbo de los tipos hipotecarios en un futuro próximo.

Kim Kinnaird, director de Halifax Mortgages, espera que los precios de la vivienda caigan en torno a un 8% a lo largo del año, y afirma que compradores y vendedores mantendrán la cautela.

Y añade: «Es importante reconocer que una caída del 8% significaría que el coste de la vivienda media volvería a los precios de abril de 2021, lo que aún se mantiene significativamente por encima de los niveles previos a la pandemia.»

La pregunta del millón: ¿cuándo es el momento adecuado para comprar una casa?

Cuándo es el momento adecuado para comprar una casa sigue siendo la pregunta del millón. O tal vez la pregunta de las 262.068 libras, dado el precio medio de la vivienda en el Reino Unido en estos momentos según Nationwide.

La principal preocupación son los tipos de interés, y aquí en MoneyWeek siempre hemos defendido que los tipos bajos son un motor clave de los precios de la vivienda.

Karen Noye, experta en hipotecas de la gestora de patrimonios Quilter, afirma que unos tipos de interés más altos harán que las hipotecas sean menos asequibles y podrían frenar la innovación en el mercado hipotecario, lo que significaría que los compradores primerizos tendrían menos opciones entre las que elegir.

Las personas con hipotecas fijas estarán protegidas de futuras subidas de tipos por el Banco de Inglaterra, pero las que tengan hipotecas variables verán cómo los tipos de interés suben inmediatamente.

La subida de los tipos no es la única razón por la que los compradores se preguntan si ahora es un buen momento para comprar una casa.

La asequibilidad de la vivienda y la crisis del coste de la vida están lastrando el poder adquisitivo de los compradores. El elevado coste de la energía también influye.

Aunque la Garantía de Precios de la Energía se prorrogará en abril, también será menos generosa, ya que el hogar medio típico verá aumentar su factura energética anual media de 2.500 a 3.000 libras. Esto seguirá mermando los ingresos disponibles.

¿Es un buen momento para comprar una casa por primera vez?

La rebaja del impuesto de actos jurídicos documentados puede incentivar a algunos compradores de vivienda. Sarah Coles, analista senior de finanzas personales de la plataforma de inversión Hargreaves Lansdown, explica: «La rebaja del impuesto sobre actos jurídicos documentados podría suponer un importante ahorro de dinero, sobre todo si se trata de un comprador primerizo y el precio de la vivienda habría superado los 2.000 euros. [previous €300,000] umbral.

«Si eres capaz de invertir el dinero que habías ahorrado para el impuesto de actos jurídicos documentados en un depósito inmobiliario, es posible que puedas pedir menos prestado, reduciendo tus pagos mensuales, lo que podría suponer una gran diferencia cuando estés intentando llegar a fin de mes en los próximos meses.»

Mientras tanto, la grave escasez de nuevas propiedades mantendrá elevados los precios de la vivienda y podría frenar cualquier desplome inmobiliario que se avecine.

Los compradores primerizos también pueden beneficiarse de otros incentivos, como tipos hipotecarios más bajos. El tipo de interés de algunas hipotecas con aval -destinadas a compradores primerizos- es inferior al 4%.

¿Cuándo es un buen momento para comprar una casa?

Con tanta incertidumbre, puede resultar difícil decidir si comprar o no una casa.

Martin Lewis, de MoneySavingExpert, dice que para quienes hayan encontrado la casa de sus sueños y hayan comprobado tres veces que la hipoteca y las facturas son asequibles, ahora podría ser un buen momento para comprar una casa.

Para otras personas, comprar ahora puede no ser una buena idea, sobre todo si lo hacen porque creen que se avecina una recesión o que los tipos de interés van a subir más.

Lewis explica: «Si lo haces porque ‘esta no es la casa que quiero pero creo que debo hacerlo ahora antes de que todo vaya mal y todo se vaya al garete’… no compres tu casa. Trabajamos con tantas variables que no hay respuestas correctas firmes».

Según Coles, los compradores tienen todo tipo de razones para necesitar mudarse, y en muchos casos, incluso en momentos de gran incertidumbre, eso no va a cambiar sus planes.

«Si estás a punto de tener un bebé en un estudio, seguirás necesitando un sitio más grande. Sin embargo, si vas a comprar, debes tener la seguridad de que no tendrás que mudarte de nuevo a toda prisa. Si los precios de la vivienda bajaran, si piensas quedarte en ella durante años, tienes tiempo para que se recuperen. Sólo si tiene que mudarse de nuevo con bastante rapidez se enfrentará a las dificultades de un patrimonio menguante o incluso negativo».

Noye, de Quilter, afirma que las predicciones no siempre son exactas y que no aplicar el propio criterio en función de las circunstancias personales puede llevar a perder rentabilidad.

«Si bien las perspectivas para el mercado inmobiliario no parecen demasiado halagüeñas, lo mismo se dijo justo después de la votación del Brexit, con informes de que el mercado podría desplomarse entonces, y si la gente se hubiera desanimado se habría perdido un increíble crecimiento del precio de la vivienda, especialmente en los últimos dos años», afirma.

Así que intentar cronometrar el mercado podría ser un gran error».

No se sabe qué pasará con los precios de la vivienda en los próximos dos años. El aumento de los tipos hipotecarios podría hacer bajar los precios, sobre todo si la economía se debilita.

Sin embargo, los salarios están subiendo, la oferta de propiedades es limitada y alrededor de un tercio de los hogares son propietarios absolutos de sus viviendas. Eso es mucho capital en el banco de papá y mamá para apoyar a los compradores primerizos.

En definitiva, la respuesta a la pregunta de si es o no un buen momento para comprar una casa depende realmente de tu situación personal.

Si ha encontrado la casa de sus sueños, tiene el dinero y está preparado, no tiene por qué esperar. Pero si no está seguro, no tiene por qué precipitarse. Tal vez sea mejor esperar y hacer balance a medida que avance el año.

Antolín Blanco
Antolín Blanco

Antolín Blanco, inversor independiente en mercados financieros desde 1982 y editor del blog Mercados y Burbujas, cuyo conocimiento de los factores ocultos que mueven los mercados aporta información muy rica y distinta a lo que se suele leer en la prensa económica convencional. Escolar de la ideología austríaca de economía y partidario de la abolición de los bancos centrales.

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