¿Ha llegado el momento de renunciar a la compra de vivienda?

Existe un «riesgo muy real» de que los propietarios renuncien a la compra de viviendas en régimen de alquiler ante la caída de los beneficios y el aumento de los costes de los préstamos, según advierte una empresa inmobiliaria.

El estudio de Savills indica que los beneficios netos medios de los arrendadores están en su nivel más bajo desde 2007, mientras que los proveedores de hipotecas siguen retirando productos antes de la subida de tipos prevista por el Banco de Inglaterra.

Los beneficios netos medios de los inversores cayeron por debajo del 4% de media en el primer trimestre de 2023, lo que marca un cambio drástico en las finanzas de los compradores de vivienda hipotecada, según Savills.

Lucian Cook, jefe de investigación residencial de Savills, dijo: «Tras un periodo de auge para los arrendadores de vivienda con opción a compra, 2023 marca un punto de inflexión para el sector británico del alquiler privado.

«Entre 2014 y 2021, los arrendadores obtuvieron de media unos beneficios en efectivo en el ‘primer año’ del 23% de los ingresos por alquiler, pero las sucesivas subidas de los tipos de interés han hecho que esta cifra se desplome por debajo del 4% este año.»

Y añadió: «Existe un riesgo muy real de que los propietarios abandonen el sector, especialmente aquellos con altos niveles de endeudamiento, lo que aumentará la presión sobre un sector en el que la demanda supera significativamente a la oferta en muchas ubicaciones.»

Según Savills, muchos de los propietarios activos desde el despegue de la compra de viviendas en alquiler a principios de la década de 2000 están a punto de jubilarse o ya se han jubilado, lo que también puede limitar la oferta futura de viviendas en alquiler.

¿Es el momento de renunciar a la compra de vivienda en alquiler?

El número de hipotecas para la compra de vivienda ha caído significativamente en las últimas semanas, ya que la preocupación por la evolución de los tipos de interés ha llevado a los prestamistas a retirar productos del mercado. Los datos de Moneyfacts muestran que, a finales de mayo, el número de hipotecas para la compra de vivienda descendió de 2.748 a 2.343.

Mientras tanto, el tipo medio de una hipoteca de compra para alquiler fija a dos y cinco años ha subido hasta el 5,61% y el 5,52%, respectivamente, desde principios de mayo de 2023, frente al 3,41% y el 3,56% de esta misma fecha en 2022.

El número de propietarios que planean vender propiedades de compra para alquilar ha alcanzado su nivel más alto de la historia, con un tercio de los propietarios privados buscando deshacerse de sus propiedades alquiladas.

Los datos de la consultora BVA-BDRC revelan que el 33% de los propietarios privados tiene previsto reducir el número de propiedades que alquila, frente al 20% que dijo que lo haría el año pasado por estas fechas.

«La volatilidad que rodea a los tipos de interés hacia finales de 2022 empezó a mejorar, pero en la actualidad se espera que los tipos medios sigan subiendo debido a las continuas preocupaciones sobre futuras subidas de los tipos de interés», afirma Rachel Springall, experta en finanzas de Moneyfacts.

«La oferta de productos de alquiler con opción a compra cayó por debajo de las 1.000 ofertas en octubre del año pasado, tras el anuncio fiscal, por lo que será un eco preocupante de ese periodo si la oferta vuelve a caer a un nivel tan bajo. Los tipos de interés son sólo una parte del proceso de toma de decisiones cuando se entra en una inversión de compra para alquilar, por lo que siempre es aconsejable buscar asesoramiento para asegurarse de que es el momento adecuado para comprometerse con un acuerdo.»

«Sean McCann, asesor financiero de la aseguradora NFU Mutual, afirma: «Cada vez son más los arrendadores que se deshacen de sus propiedades debido al aumento de los tipos hipotecarios y a la subida del valor de sus inmuebles.

«Dado que el valor de la vivienda media en el Reino Unido ha aumentado un 70% en los últimos 10 años, muchos se enfrentan a facturas considerables».

Además, el Parlamento está debatiendo el proyecto de ley de reforma del alquiler, que aboliría los desahucios sin culpa, introduciría contratos de alquiler renovables e impediría a los propietarios despedir a inquilinos con mascotas o que reciban prestaciones. Esto podría hacer que más propietarios abandonaran el mercado.

Los datos del analista de mercado TwentyCi muestran que más de 65.000 viviendas de alquiler se pusieron a la venta en los tres primeros meses de 2023.

Además, más de 36.000 de ellas tenían una calificación de eficiencia energética D o inferior. Los propietarios se enfrentan actualmente a una factura de casi 18.000 millones de libras para actualizar sus propiedades a una calificación de Certificado de Eficiencia Energética (EPC) de C o superior – pero el alto coste de hacerlo, junto con la disminución de los rendimientos de alquiler debido a las hipotecas más altas, han empujado claramente a algunos propietarios hacia la venta.

Aumentan los costes hipotecarios por la retirada de productos

Según un estudio de Moneyfacts, varios de los principales proveedores de hipotecas de compra para alquiler han retirado productos de la venta ante el temor de que el Banco de Inglaterra vuelva a subir los tipos.

Precise Mortgages, Kensington, Kent Reliance, Hodge y Marsden Building Society han retirado productos hipotecarios fijos seleccionados en los últimos días.

«Las subidas de los tipos de interés han consolidado y acelerado el éxodo masivo de los inversores de compra para alquiler del mercado. Sin embargo, otros factores, como los constantes cambios en la legislación y la fiscalidad que rodea a los propietarios en este sector del mercado, han hecho casi inviable para algunos propietarios mantener sus propiedades de inversión», afirma Stuart Collar-Brown, cofundador y director de My Auction.

Las propiedades en régimen de alquiler están sujetas a un recargo del 3%, además del tipo estándar del impuesto sobre actos jurídicos documentados, y los ingresos por alquiler también están sujetos al impuesto sobre la renta. A medida que la presión fiscal vaya empujando a más personas hacia tramos impositivos más elevados, los arrendadores se verán obligados a pagar más impuestos (las normas sobre el impuesto de actos jurídicos documentados y el impuesto sobre la renta son diferentes para los arrendadores que utilizan sociedades limitadas para invertir en inmuebles).

Además, la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios se ha vuelto mucho menos generosa en los últimos dos años.

Los cambios introducidos en el sistema en 2020 significan que los contribuyentes con tipos impositivos más altos o adicionales ya no pueden reclamar la devolución del impuesto sobre sus cuotas hipotecarias. Ahora, solo pueden recibir devoluciones al tipo básico del 20%, otro coste que tienen que tener en cuenta cuando alquilan propiedades (una vez más, las normas son diferentes para los inversores inmobiliarios de sociedades limitadas).

Pero aún así, los datos de Octane Capital muestran que el valor total de los préstamos concedidos a los inversores de compra para alquiler ha aumentado un 12% en el último año, lo que significa que algunos propietarios podrían estar comprando gangas a medida que caen los precios de los inmuebles.

Y aunque algunos propietarios han podido repercutir los mayores costes de las hipotecas en sus inquilinos, hay un límite a lo que los inquilinos pueden permitirse pagar.

Un gran número de inquilinos ya tiene dificultades para pagar sus facturas, ya que los alquileres en todo el Reino Unido han subido a máximos históricos, y los alquileres medios fuera de Londres han superado la barrera de las 1.000 libras por primera vez en la historia.

La Asociación Nacional de Propietarios de Viviendas (NRLA) ha advertido de que el éxodo de propietarios del mercado de compra de viviendas podría agravar la crisis del alquiler.

Según la NRLA, el 70% de los propietarios afirma que la demanda de viviendas de alquiler ha aumentado, por lo que la desinversión podría elevar los precios para los inquilinos si la oferta de alquiler sigue disminuyendo.

¿Una crisis en desarrollo?

«En los próximos meses finalizarán más de 400.000 acuerdos fijos en todo el mercado, lo que significa que miles de propietarios y arrendadores de viviendas de todo el país tendrán que hacer frente a enormes aumentos de sus cuotas mensuales», afirma Brian Murphy, responsable de préstamos de Mortgage Advice Bureau.

«Enfrentados a esta intensa presión adicional sobre unas finanzas ya de por sí ajustadas, es probable que los arrendadores estén luchando por proteger sus inversiones, y algunos estarán sopesando sus opciones.»

«Si tenemos en cuenta que dentro de unos años entrará en vigor la normativa sobre el EPC, que según los estudios de Mortgage Advice Bureau muchos propietarios van a tener dificultades para cumplir, el incentivo para que los propietarios sigan en el mercado es cada vez menor, ya que algunos se arriesgan a tener pérdidas mensuales en sus activos inmobiliarios», continúa Murphy.

No cabe duda de que la popularidad de la compra para alquilar está disminuyendo. Los recientes cambios en el sistema fiscal, junto con la subida de los tipos de interés, han «reducido la rentabilidad de las inversiones de compra para alquilar», afirma Karen Noye, experta en hipotecas de Quilter.

«Aunque sigue siendo una opción viable para algunos, puede merecer la pena considerar opciones alternativas de planificación de la jubilación, como maximizar cada año el uso de envoltorios fiscalmente eficientes, como las pensiones y las cuentas individuales de ahorro», añade Noye.

«Los arrendadores que han tenido una propiedad durante muchos años también pueden haber visto que el valor de la propiedad se ha disparado, por lo que pueden simplemente vender la inversión, liberar el capital y luego utilizarlo para financiar la jubilación, aunque esto no proporcionará un flujo de ingresos. Con la reducción de la desgravación fiscal de las plusvalías, puede que no haya tantos beneficios como se pensaba en un principio».

Pero los inversores con dinero de sobra podrían aprovechar las actuales condiciones del mercado en su beneficio. Algunos arrendadores están dispuestos a asumir un golpe de capital para salir rápidamente del mercado, por lo que aquellos que dispongan de efectivo de sobra podrían hacerse con una ganga.

De hecho, los compradores en efectivo están obteniendo descuentos de hasta 88.000 libras.

«El sector de la compra para alquilar se enfrentó a una notable agitación del mercado a finales de 2022, pero la oferta de productos está volviendo gradualmente», afirma Rachel Springall, experta en finanzas de Moneyfactscompare.

A principios de marzo, Moneyfactscompare informó de que la disponibilidad de productos de compra para alquiler había vuelto a niveles no vistos desde agosto de 2022 en marzo.

«Un aumento en la elección podría indicar un sentimiento alentador a través de los prestamistas que parecen estar ajustando sus gamas para atender a los propietarios que buscan un nuevo acuerdo.»

«Los arrendadores pagarán tipos de interés más altos que si se hubieran asegurado una operación hace un año, pero hay grandes expectativas de que los tipos de interés bajen este año, por lo que no sería demasiado sorprendente que los arrendadores esperaran un poco más antes de refinanciar», añade Springall.

Los caseros dispuestos a aguantar también podrían verse recompensados con alquileres más altos. Según Zoopla, el stock de viviendas en alquiler ha sido el mismo desde 2016, y esta falta de oferta está haciendo subir los alquileres en todo el país.

Aunque Rightmove prevé que el ritmo de crecimiento anual de los alquileres se suavice hasta situarse en torno al 5% a finales de 2023, sigue estando por encima de la media del 2% que registraba el sector antes de la pandemia.

En definitiva, las perspectivas para el mercado de la compra de vivienda en alquiler son bastante variadas. Dado que el coste de los préstamos seguirá siendo elevado y que el Gobierno busca nuevas formas de gravar la riqueza, podría tener sentido que algunos inversores vendieran.

Por otro lado, los propietarios profesionales que estén dispuestos a capear el temporal podrían aprovechar las oportunidades que vayan surgiendo.