¿Hacia dónde irán los precios de la vivienda en 2023?

¿Hacia dónde irán los precios de la vivienda en 2023?

Los precios de la vivienda empezaron el año pasado en máximos, continuando un largo periodo de rápido crecimiento que comenzó a principios de la pandemia y que fue posible gracias a una combinación de recortes en el impuesto de actos jurídicos documentados, tipos de interés bajos y la «carrera por el espacio» a lo largo de los cierres patronales.

Pero la música ambiental empezó a cambiar en la segunda mitad de 2022, llevando a los compradores a empezar a cuestionarse sus planes de mudanza.

El último índice de precios de la vivienda de Halifax mostró que los precios cayeron un 1,5% en diciembre, el cuarto mes consecutivo de descensos. En agosto, el precio medio de la vivienda en el Reino Unido era de 293.922 libras, pero en diciembre la cifra se situó en 281.272 libras, según la entidad crediticia.

Sin embargo, según el último índice de precios de la vivienda de Rightmove, el precio medio de venta de una vivienda subió un 0,9% en enero, 3.301 libras más que el mes anterior. Mientras tanto, la Oficina Nacional de Estadística (ONS) mostró que los precios de la vivienda habían subido un 10,2% en el año hasta noviembre.

Pero las cifras principales no lo dicen todo. Las cifras de Rightmove muestran un aumento del 0,9% tras dos meses de caídas, por lo que el precio medio de venta es en realidad 8.720 libras inferior al de octubre.

Del mismo modo, la ONS señaló que, a pesar del aumento interanual, el crecimiento del precio de la vivienda se había ralentizado desde el 12,6% registrado en octubre.

Mientras tanto, Nationwide registró su cuarto descenso mensual consecutivo, con una caída de los precios del 0,1% en diciembre. El descenso significó que el crecimiento interanual del precio de la vivienda cayó bruscamente del 4,4% en noviembre al 2,8% en diciembre.

Se trata de la «peor racha del mercado desde 2008, que dejó los precios un 2,5% por debajo de su máximo de agosto», afirma Robert Gardner, economista jefe de Nationwide.

¿Hacia dónde irán los precios de la vivienda en 2023?

Tanto Lloyds como Halifax esperan que los precios de la vivienda caigan un 8% en 2023, mientras que Nationwide y la agencia inmobiliaria online Zoopla prevén caídas del 5%.

La Oficina de Responsabilidad Presupuestaria (OBR) prevé que los precios caigan un 9% en los próximos dos años.

Sin embargo, Tom Bill, jefe de investigación residencial en el Reino Unido de Knight Frank, argumenta: «La primera regla para cualquiera que prediga la trayectoria de los precios de la vivienda en 2023 debería ser ignorar cualquier dato del caótico último trimestre de 2022.

Los últimos datos muestran que están ocurriendo dos cosas al mismo tiempo. En primer lugar, el efecto del mini-presupuesto se está abriendo camino a través del sistema, lo que significa que los descensos mensuales se están reduciendo. Al mismo tiempo, parece inminente una caída anual de los precios de la vivienda, lo que subraya cómo ha cambiado el panorama de los préstamos con independencia del minipresupuesto.

A medida que los tipos se normalicen, los compradores recalcularán cada vez más su situación financiera y los precios de la vivienda se verán sometidos a presión. Prevemos un descenso del 10% en los próximos dos años, lo que los situará en el mismo nivel que a mediados de 2021″.

Las condiciones del mercado financiero parecen haberse estabilizado, pero el mercado hipotecario tardará más en normalizarse. Spain Finance prevé que los préstamos hipotecarios caigan un 15% hasta los niveles anteriores a la pandemia, y que las transacciones inmobiliarias desciendan un 21% el próximo año.

La Autoridad de Conducta Financiera (FCA) ha advertido de que más de 750.000 hogares corren el riesgo de no pagar sus hipotecas en los próximos dos años debido al aumento de los costes de los préstamos. Esto afectará especialmente a aquellos cuyas hipotecas a tipo fijo están llegando ahora a su fin.

Karen Noye, experta en hipotecas de Quilter, añadió: «Aunque la frase «todo lo que sube tiene que bajar» podría ser acertada, Halifax también reveló que en los últimos 40 años los precios de la vivienda han subido un asombroso +974% desde principios de 1983.

Por lo tanto, aunque es probable que las presiones sobre los costes asociadas a la economía actual provoquen una caída de los precios de la vivienda a corto y medio plazo, desde una perspectiva histórica, una caída del 10% o incluso del 15% en los próximos meses supondría un pequeño bache en un mercado inmobiliario que ha tenido una trayectoria ascendente significativa.

«Dicho esto, la gente empezará a sentir realmente el pellizco de las facturas energéticas en los próximos meses y, a menos que simplemente no puedan pagar sus facturas y necesiten mudarse, la gente va a ser mucho más cautelosa a la hora de afrontar una mudanza con todos los gastos que conlleva. Esta ralentización del mercado y un posible aumento del stock de viviendas probablemente seguirán deprimiendo los precios, al menos durante el inicio de 2023.

«Aunque la limitada oferta de viviendas en venta seguirá sosteniendo los precios, el repunte de la demanda impulsado por la pandemia ha remitido, y estamos saliendo de más de una década de tipos de interés en mínimos históricos.»

En su primer discurso de 2023, el primer ministro Rishi Sunak dijo que espera que la inflación se reduzca a la mitad este año. Esto podría suponer una bajada de los tipos hipotecarios.

«Sin una inflación alta, el Banco de Inglaterra tendrá menos motivos para seguir subiendo los tipos de interés, y esto se traducirá en una reducción de los tipos hipotecarios. Las mejores ofertas podrían volver a situarse en torno al 4,5% o el 4% a finales de año, e incluso más bajas después, suponiendo que el rumbo siga siendo el mismo y que no se produzcan otras perturbaciones económicas o geopolíticas importantes», añadió Noye.

¿Por qué cae el precio de la vivienda?

Una combinación de factores se cierne sobre el mercado inmobiliario británico.

Los tipos hipotecarios han aumentado exponencialmente en los últimos 12 meses. Alcanzaron un máximo del 6,65% después de que el minipresupuesto de Kwasi Kwarteng elevara el coste de los préstamos.

Desde entonces han bajado por debajo del 6%, y han descendido en los dos últimos meses. Según Moneyfacts, el interés medio a dos años es ahora del 5,6%, mientras que a cinco años es del 5,4%.

Pero si tenemos en cuenta que el tipo medio a dos años se situaba en torno al 2% a finales de 2021, los tipos siguen siendo mucho más altos de lo que eran.

Es más, parece que el Banco de Inglaterra (BoE) subirá aún más los tipos de interés.

A mediados de diciembre, el BoE subió los tipos de interés hasta el 3,5%, su nivel más alto desde 2008, en su lucha contra una inflación de dos dígitos.

Aunque las últimas cifras parecen indicar que la inflación ha tocado techo -el IPC se desaceleró por segundo mes consecutivo en diciembre, situándose en el 10,5% en los 12 meses hasta finales de 2022, desde el máximo de 41 años del 11,1% alcanzado en octubre-, las presiones sobre el coste de la vida persisten, impulsadas por el encarecimiento de los alimentos y la energía.

Esto sugiere que el banco central podría seguir subiendo los tipos en los próximos meses para tratar de controlar la inflación, lo que ejercería una mayor presión al alza sobre los tipos hipotecarios y, en consecuencia, sobre el precio de la vivienda.

Antolín Blanco
Antolín Blanco

Antolín Blanco, inversor independiente en mercados financieros desde 1982 y editor del blog Mercados y Burbujas, cuyo conocimiento de los factores ocultos que mueven los mercados aporta información muy rica y distinta a lo que se suele leer en la prensa económica convencional. Escolar de la ideología austríaca de economía y partidario de la abolición de los bancos centrales.

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