Si quieres dar gracias a tus estrellas de la suerte por algo, que sea por no haber pensado que 2021 era el momento perfecto para comprar una casa en Suecia.
Podría haber sido tentador, dado que Suecia probablemente ha dado la mejor respuesta a Covid en el mundo desarrollado y encabeza regularmente los índices de felicidad mundial. Pero también habría sido un duro golpe para tu bolsillo: los precios de la vivienda han bajado un 17% desde el máximo alcanzado el pasado enero.
Las cosas tampoco van muy bien en Canadá. Allí, los precios han caído un 16,4% desde su máximo de marzo.
Perspectivas de los precios de la vivienda en el Reino Unido
Los compradores y vendedores de viviendas en el Reino Unido deberían analizar detenidamente estas cifras. Ambos mercados eran bastante similares al nuestro: los precios estaban subiendo antes de la pandemia, pero luego se dispararon por la carrera por el espacio, el aumento del trabajo desde casa y la rápida caída de los tipos de interés en 2020.
En Canadá, los precios subieron un 35%. En Suecia se dispararon un 30% y en el Reino Unido subieron más de un 28%.
Entonces, si los precios de la vivienda en el Reino Unido subieron de la misma manera, ¿podrían bajar de la misma manera? Más bien lo parece. Hay muchas medidas diferentes de los precios de la vivienda, y todas están enviando el mismo mensaje.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadística (ONS) indican que, aunque el precio de la vivienda subió en el conjunto del año pasado, ahora está bajando. Halifax y Nationwide también informan de una caída de los precios, mientras que el informe más reciente del Royal Institute of Chartered Surveyors cuenta la misma triste historia.
El saldo neto de los encuestadores que informan de caídas de precios en marzo fue del 48%, una desagradable aceleración desde noviembre (26%) y la peor lectura desde las profundidades de la crisis financiera en abril de 2009.
Llegan las rehipotecas
Esto tiene sentido, por supuesto. Cuando suben los tipos de interés, suben los tipos hipotecarios. Los pagos de cualquier cantidad de dinero que pidas prestada suben, lo que reduce la cantidad que te puedes permitir pedir prestada y, por tanto, pagar por una casa.
El precio de la vivienda tiende a bajar. Los tipos de interés y los tipos hipotecarios han subido. Mucho. Estos últimos han bajado desde sus máximos.
Según Moneyfacts, el tipo medio de una hipoteca a tipo fijo a dos años ronda ahora el 4,3%, frente a más del 6% en octubre. Pero siguen siendo varias veces superiores a los de enero de 2022 (cuando el Banco de Inglaterra seguía insistiendo en que la inflación era transitoria). Más del 80% de las hipotecas del Reino Unido son a tipo fijo, pero la mayoría de ellas son sólo a dos años.
Se avecinan muchas rehipotecas, sobre todo teniendo en cuenta que, como dice Pantheon Macroeconomics, los compradores potenciales también tienen que preocuparse por no superar las pruebas de asequibilidad de los bancos. Éstas se basan en el tipo de interés bancario, que, fijado por un grupo de banqueros centrales desesperados por recuperar su reputación perdida de grandes luchadores contra la inflación, es probable que siga subiendo a partir de ahora.
Si sumamos todo esto, Pantheon espera que los precios caigan alrededor de un 8% antes de que todo esto termine. Knight Frank, siguiendo la senda habitual del optimismo de los agentes inmobiliarios, cree que sólo caerán un 5%.
Pero volvamos a Canadá y Suecia. ¿No les parece poco? Una caída tan pequeña dejaría los precios de la vivienda mucho más altos de lo que estaban antes de la pandemia, sin ninguna razón obvia (aparte de la idea de que los ladrillos y el mortero podrían proteger contra la inflación).
Otros analistas creen que será peor (o mejor, depende de la posición que se ocupe en el mercado), pero los lectores de MoneyWeek podrían prestar atención a las opiniones de John Stepek, de Bloomberg.
Stepek considera más probable una caída del 30%. Todavía hay muchos propietarios que no lo ven venir: es difícil para cualquiera que haya vivido una burbuja aceptar que podría haber llegado a su fin.
Por eso, incluso ante la evidencia de que los precios pagados están bajando, los precios de venta siguen subiendo (aunque por poco).
Las últimas cifras de Rightmove muestran que los precios subieron 14 libras de media de enero a febrero.
Y si estás decidido a ser optimista, hay algunas pajas a las que agarrarse. La primera, dice Marcus Ashworth en Bloomberg, es que hay muchos productos disponibles.
En octubre (cuando las cosas iban especialmente mal) sólo había 2.250 productos hipotecarios en oferta; hoy hay más de 3.600.
Muchos de ellos son también hipotecas a cinco y diez años (que de repente parecen bastante más atractivas que antes). Cinco años al 4,5% no está tan mal. El año pasado, el 94% de los que vendieron una casa obtuvieron beneficios, y el vendedor medio (que había comprado en algún momento de las dos últimas décadas) se embolsó 108.000 libras. Esos vendedores pueden ser compradores en efectivo.
Los alcistas también pueden consolarse sabiendo que las caídas del precio de la vivienda rara vez duran mucho en el Reino Unido. El desplome de 2020 terminó antes de empezar. La caída de 2008 fue desagradable, pero se produjo con pocos vendedores forzosos y terminó en pocos años: en 2012 era como si nunca hubiera ocurrido. Pero hay un problema con todo este optimismo. La subida de los tipos de interés.
En 2008 y 2020 los tipos se redujeron drásticamente a medida que caían los precios de la vivienda. Eso impulsó la capacidad de pago de los compradores y, por tanto, la demanda real. Hoy ocurre lo contrario y va a seguir ocurriendo.
Los precios de la vivienda estaban en auge en Suecia hasta que empezaron a subir los tipos, el pasado abril. En Canadá estaban en auge hasta que los tipos empezaron a subir, el pasado marzo.
El Reino Unido empezó a subir los tipos un poco antes (diciembre de 2021). La reacción de nuestro mercado inmobiliario ha sido claramente más lenta hasta ahora, algo que probablemente se deba a la proporción mucho mayor de hipotecas fijas en el Reino Unido que en otros lugares (el 80% aquí, más bien el 40% en Suecia y Canadá), lo que provoca un retraso en la subida de los pagos de intereses.
Pero no obstante, si tuviera que elegir entre la previsión de John (bajada del 30%) y la de Knight Frank, me quedaría con la de John. Cuando los tipos suben, los precios siempre bajan.
Merryn Somerset Webb es columnista sénior de Bloomberg. Puede seguirla en Twitter e Instagram @merrynsw
