Ante la incertidumbre de los propietarios sobre la evolución de los precios de la vivienda en 2023, muchos se preguntan si existe alguna forma de acceder al dinero inmovilizado en sus casas sin necesidad de venderlas.
Esto no debería sorprender, dado el aumento del coste de la vida. La inflación en el España se ralentizó un 10,5% en diciembre, según las últimas cifras de la Oficina de Estadísticas Nacionales, pero se mantiene cerca de máximos históricos del 11,1%. La incertidumbre en torno a los precios de la energía en 2023 también está añadiendo presión a las facturas de los hogares.
Esto podría explicar el aumento de interés en torno a la liberación de capital.
Los productos de puesta en equivalencia permiten a los propietarios de viviendas de más de 55 años pedir un préstamo sobre el valor de su vivienda para «liberar» efectivo. Según datos de Key Later Life Finance, la liberación de capital alcanzó un nuevo máximo de 5.850 millones de libras en 2022, lo que supone un aumento del 27% respecto al año anterior.
Las ventas de planes aumentaron un 25% respecto al año pasado, hasta alcanzar los 52.295, lo que supone la venta de 4.300 planes al mes. Incluyendo los préstamos de clientes existentes a través de detracciones y nuevos anticipos, el total de préstamos alcanzó los 6.300 millones de libras.
Alrededor de 3.300 millones de libras de la riqueza inmobiliaria liberada en 2022 se utilizaron para reembolsar deudas garantizadas o no garantizadas, ya que los clientes trataron de enderezar sus finanzas ante la subida de los tipos de interés y la inflación.
Pero aunque la liberación del patrimonio inmobiliario pueda parecer una forma más fácil y rápida de obtener dinero en efectivo, y vender y mudarse suponga un quebradero de cabeza organizativo, la reducción de la vivienda podría ser potencialmente una forma mejor de conservar su dinero.
La última Encuesta de Vivienda Inglesa mostró que el número de propietarios de viviendas con al menos dos dormitorios de repuesto saltó a 8,25 millones, un aumento de 959.000 desde 2017. Esto eleva a 16,5 millones el número de dormitorios no utilizados en viviendas ocupadas en Inglaterra, y eso sin tener en cuenta las viviendas con una habitación libre.
Mudarse de casa podría hacer la vida más cómoda económicamente, pero muchos parecen reacios a hacerlo. Es comprensible, mudarse es un engorro. Pero, además de liberar el número de viviendas más grandes, la reducción de tamaño podría proporcionar unos ingresos valiosos y resultar una alternativa mejor que un plan de liberación de capital.
¿Qué es la liberación de capital?
Los productos de rescate de capital le permiten acceder al dinero que tiene inmovilizado en su vivienda. Puede disponer del dinero liberado en un pago único o a plazos durante un periodo de tiempo determinado. Sólo están disponibles para mayores de 55 años. Su vivienda debe tener un valor mínimo de 70.000 libras esterlinas y debe querer liberar al menos 10.000 libras esterlinas.
Existen dos productos principales de liberación de capital: las hipotecas vitalicias y las reversiones de vivienda.
Las hipotecas vitalicias están disponibles para mayores de 55 años. Le permiten obtener un préstamo garantizado con su vivienda, siempre que ésta sea su residencia principal. No tiene que devolverlo hasta que fallezca o pase a estar bajo tutela, y puede seguir viviendo en su casa, aunque sigue siendo responsable de asegurarla y mantenerla.
Puede optar por seguir percibiendo un pago único o por una reducción progresiva, en la que va percibiendo cantidades más pequeñas a lo largo del tiempo.
Los tipos de interés de los productos oscilan entre el 4 y el 7%. El tipo es fijo y se calcula en función de lo que haya pedido prestado. Puede optar por reembolsarlo gradualmente o por «refinanciarlo» y añadirlo al importe original del préstamo al final. Si opta por una reducción gradual, sólo tendrá que reembolsar en función de lo que haya tomado.
Por tanto, si contrata un capital de 25.000 £ con un tipo de interés del 4,5%, los intereses al final del primer año serían de 1.125 £, lo que le dejaría un saldo de 26.125 £. Al final del segundo año, tendría que pagar el 4,5% de intereses sobre esa cantidad (1.175,60 £), con lo que el importe adeudado al cabo de dos años sería de 27.300 £.
A mayor escala, liberar 300.000 £ mediante una hipoteca de capital variable al 4,5% costaría casi 270.000 £ en intereses, suponiendo que no se devolviera nada del dinero hasta el fallecimiento del propietario 20 años después.
El segundo producto es la reversión de la vivienda. Está disponible para mayores de 65 años. Con un plan de reversión de vivienda, usted vende una parte de su casa a cambio de un pago único libre de impuestos o a plazos. Puede seguir viviendo en la vivienda y, una vez vendida cuando fallezca o se traslade a un centro de asistencia, los ingresos se dividen en función de los porcentajes que posean usted y el prestamista.
Por lo general, el prestamista compra la parte de la vivienda por debajo del valor de mercado, ya que le permite seguir viviendo en ella sin pagar alquiler. Sueles recibir entre el 30% y el 60% del valor real de esa parte de la vivienda.
Esto significa que si vendes el 30% de tu casa, recibirás mucho menos de lo que recibirías si la vendieras entera.
Todo el dinero liberado en ambos productos está libre de impuestos. Puede utilizar una calculadora de liberación de capital para calcular cuánto obtendría y qué intereses pagaría.
¿Cuáles son los riesgos de la liberación de capital?
El principal riesgo es la rapidez con que se acumulan los intereses. La cantidad que debe podría acercarse o incluso superar el valor de venta de su vivienda, lo que dejaría a quienes hereden sus bienes con una factura que pagar, erosionando significativamente el valor de su patrimonio.
Los tipos de interés también están subiendo, lo que encarecerá los reembolsos si decide contratar un préstamo ahora. En la actualidad, los productos cobran entre un 4% y un 7%, pero si se prevén nuevas subidas de tipos, podrían aumentar.
La puesta en equivalencia puede parecer una forma fácil y atractiva de obtener dinero extra en comparación con la reducción de la vivienda. Sin embargo, la comparación de las comisiones iniciales pasa por alto el coste a largo plazo de la liberación de capital. Si contrata un producto de liberación de capital a los 55 años y no se muda de su casa hasta mediados de los 80, esto supondría 30 años de intereses acumulados.
También hay que tener en cuenta algunas comisiones. Tendrás que pagar la tasación de la vivienda y el asesoramiento jurídico básico. También vale la pena obtener asesoramiento financiero independiente para sus circunstancias específicas.
Además, tener dinero en efectivo en lugar de una propiedad podría repercutir en las prestaciones que se te conceden, como el crédito a la pensión y el crédito universal.
¿Es mejor reducir la vivienda?
Es innegable que reducir la vivienda es una tarea ingente. Sin embargo, si puede vender y mudarse a una casa más pequeña, podría conservar más dinero que si opta por la liberación de capital.
Vender su casa es complicado y más caro de entrada. Pero si puede encontrar un lugar más pequeño, y quizás más adecuado para usted a medida que envejece, podría vivir de los ingresos extra que ha obtenido de la venta de una vivienda más grande.
Es probable que el valor de su vivienda haya aumentado desde que la compró, y el dinero obtenido con la venta sería mayor que el que obtendría con un producto de puesta en equivalencia.
Una casa más pequeña también podría significar un mantenimiento más barato y facturas más bajas, lo que también le ahorraría dinero a largo plazo.
Sin embargo, hay que tener en cuenta los costes de venta de la vivienda. Entre ellos se incluyen los certificados de eficiencia energética, los honorarios del agente inmobiliario, los honorarios del abogado, los gastos de mudanza y traslado, así como el impuesto sobre plusvalías.
El elevado coste de la liberación de capital a lo largo del tiempo es una de las razones por las que los planes de liberación de capital tienden a estar muy abajo en la lista de opciones que los asesores financieros sugieren a las personas mayores que buscan aumentar sus ingresos. La reducción de la vivienda, si se está preparado para el trastorno, puede preservar una parte mucho mayor del patrimonio.
La convulsión experimentada por el mercado inmobiliario en el último trimestre de 2022, provocada por el mini-presupuesto, «creó un panorama diferente» en el mercado de la liberación de la equidad, dice Will Hale, CEO de Key.
«Tipos de interés más altos, LTV más bajos y menos productos disponibles, ha significado que los asesores han adoptado comprensiblemente un enfoque prudente a la hora de ayudar a los clientes a considerar sus opciones.»
Sin embargo, los productos de liberación de capital ayudaron a las personas a reembolsar más de 3.300 millones de libras de deudas garantizadas y no garantizadas. «Acompañado de un asesoramiento especializado adecuado, este tipo de refinanciación puede ser adecuado para ciertos clientes que pueden estar luchando para hacer frente a sus gastos durante la actual crisis del coste de la vida», dice Hale.
«Para algunos clientes, recurrir a organizaciones benéficas de gestión de deudas, acceder a productos alternativos de préstamos para la tercera edad, reducir su tamaño o trabajar más tiempo puede ser la respuesta a sus problemas financieros», continúa Key.
Pedir consejo a un asesor financiero es más importante que nunca, ya que el panorama del mercado sigue cambiando.
«En este mercado es especialmente importante que el asesoramiento sea muy personalizado y que se identifiquen y tengan en cuenta las posibles vulnerabilidades a lo largo del proceso», afirma Key.
«Sólo se puede acceder a la liberación de capital con el apoyo de un corredor especializado y con el cliente habiendo recibido asesoramiento jurídico independiente. A medida que avanzamos hacia 2023, esperamos que cada vez más personas decidan iniciar esa conversación y, por tanto, dar el primer paso para encontrar una solución adecuada a sus circunstancias individuales, ahora y en el futuro.»
