Un REIT con descuento para comprar ahora

Derwent London (LSE: DLN), un REIT centrado en Londres, tiene mucha experiencia en la remodelación de edificios antiguos, lo que debería ayudarle a capitalizar las tendencias inmobiliarias actuales en toda la capital.

«La rehabilitación era nuestro pan de cada día», afirma el Director Nigel George, «sobre todo la rehabilitación de edificios antiguos de varios alquileres». Ahora, las nuevas construcciones representan alrededor de dos tercios de la cartera de proyectos de Derwent y la rehabilitación sólo un tercio, pero «haremos más en el futuro».

Señala que el «coste» de carbono de la rehabilitación es sólo la mitad del de la reedificación, pero, lo que quizá sea más importante, también lo es el coste de construcción. Con una inflación de los costes de construcción del 11% el año pasado (pero de «un solo dígito este año»), hay una tendencia hacia la rehabilitación pero, se pregunta George, «¿será también el valor del alquiler sólo la mitad del valor de reconstrucción? Hoy en día, los inquilinos son mucho más exigentes y es posible que la reforma no les ofrezca las comodidades necesarias».

Por «servicios» se entiende zonas de restauración, lugares de reunión informales, zonas tranquilas y espacios de ocio. Gregory añade que «los ocupantes, sobre todo las grandes empresas con compromisos net zero, también exigen la mayor eficiencia energética posible». Esto también se ha convertido en un requisito normativo con la introducción de los Certificados de Eficiencia Energética (EPC). Aunque existen exenciones si las mejoras necesarias no son económicamente viables, pocos querrán ser propietarios de tales edificios.

Estos requisitos pueden ser más difíciles de cumplir en un edificio reformado, incluso si se reduce a su esqueleto básico. La clave, dice George, es la altura del suelo al techo del edificio. Si es de la década de 1980 o posterior, es probable que haya espacio suficiente para acomodar la ventilación y el cableado, pero en los edificios más antiguos, el espacio probablemente será insuficiente.

«La gente no gastará dinero en regeneración si no puede obtener beneficios», dice George, pero ¿cuántas autoridades de urbanismo, en su afán por adoptar el «neto cero», se dan cuenta de ello?

Un REIT que cotiza con un descuento insuficiente

En el West End, el mercado clave de Derwent, la tasa de vacantes es del 3,7%, por debajo de la media a largo plazo, pero hay mucho espacio de segunda mano de menor calidad disponible. En muchas zonas fuera de Londres, el aumento de los costes de reforma y financiación podría hacer que estos inmuebles se convirtieran en los denominados «activos bloqueados» o activos que ningún comprador quiere tocar.

Esto no es un problema para Derwent (con una capitalización de 2.500 millones de libras), pero sus acciones siguen cotizando con un descuento del 40% sobre el valor neto de los activos (NAV) por acción. El NAV cayó un 8,3% el año pasado, pero los ingresos netos por alquiler aumentaron un 6%, y la tasa de vacantes a finales de 2022 era del 5% con los alquileres de 2023 incluidos, por debajo de la media del centro de Londres del 8,2%.

Un ratio préstamo-valor del 24% (deuda sobre NAV) deja a la empresa con un amplio margen financiero para

desarrollar su cartera inmobiliaria.

La apuesta de Derwent por el West End y los alrededores de la City está dando sus frutos. Gracias a la escasez de oferta, la demanda de espacio sigue siendo fuerte y se espera que los valores de los alquileres aumenten modestamente en 2023. La rentabilidad por dividendo es sólo del 2,5%, pero refleja una importante cartera de proyectos en desarrollo.

Hay que ser muy pesimista sobre las perspectivas del Reino Unido en general y de Londres, en particular, para ver en las acciones cualquier cosa menos un precio equivocado.